2006-ban leginkább a megszorító intézkedések bevezetése, a luxusadó, valamint a kamatadó bevezetése gyakorolt hatást az ingatlanpiaci folyamatokra – derül ki a Duna House elemzéséből. Míg a luxusadó csak a piac egyes szegmenseire volt hatással, a kamatadó pozitív változásokat okozott az ingatlanpiacon: sokan kivették megtakarításaikat a bankokból és ingatlanba fektettek. Ugyanakkor a megszorítások hatására már a tavalyi év végén érezhető volt, hogy visszaesett a kereslet a lakásvásárlók körében. Fontos tényező volt a piacon az év eleji forgalmi adó csökkentés, mely elsősorban az új lakások piacát befolyásolta, ám a hatás nem volt egyértelmű: egyes beruházók valóban csökkentették áraikat, azonban nem egy példát lehetett találni áremelésre is.
Visszaesés mutatkozott az új lakások építésének területén is: a KSH adatai szerint a 2005-ös év hasonló időszakához képest Budapesten 35 százalékkal kevesebb lakás épült, és ennél is nagyobb mértékben, 40 százalékkal csökkent a vállalkozói, értékesítésre épített lakások száma. A tavalyi év első három negyedévében 19.000 lakás kapott használatbavételi, és 31.000 lakásra építési engedélyt, amely a tavalyi év azonos bázisához képest 19-19%-os csökkenést jelent.
A lakosság pénztárcáján igazából valószínűleg az idei évben érződnek majd jobban a bekövetkezett folyamatok: az első emelt összegű energiaszámlák kézhezvétele, a jövedelmek csökkenése aligha erősíti majd a valós vásárlóerővel rendelkezők táborát, miközben továbbra is a levegőben lóg a várható ingatlanadó kérdése, melyről az elemzés készítésének pillanatában még nem sok konkrétumot tudni.
Használt vagy új építésű lakás? 
A Duna House elemzése szerint a használt lakások piacán a kínálat bősége mellett megfigyelhető az eladni kívánt ingatlanok túlárazása. Sok esetben az eladók a piacinál indokoltnál akár 10-20 százalékkal magasabb áron próbálják meg értékesíteni lakásukat – belekalkulálva az esetleges korábbi felújítási költségeket, valamint a lakás számukra eszmei felárát. Ezáltal különösen a vásárlók által igen preferált zónákon kívül az eladó lakások egy része „beragad” és tulajdonosaik az eladás érdekében az ár mérséklése mellett fognak dönteni. A divatos utcák és kerületek kivételével a lanyhább kereslet miatt várhatóan reálértékben csökkenésnek indulnak az árak, különösen az utóbbi hetekben kiemelt médiafigyelmet kapó panelek körében, ahol különösen a nagy alapterületű lakásokból várható a kínálat jelentős növekedése. Összességében a használt ingatlanok piacán nominálisan stagnálást, reálértékben árcsökkenést valószínűsítenek a szakértők.
Az új építésű piacon is széles a kínálat, azonban érzékelhető egyrészt az építkezési kedv csökkenése, másrészt az új lakásokra felvehető hitelek és támogatások előnyösebb volta, valamint a potenciálisan erősebb kereslet (a Duna House saját felmérése szerint a vásárlók több, mint 50 százaléka új építésű lakásban gondolkodik).
A növekvő infláció, valamint az építőanyag-árak, illetve az alkalmazott munkások közterheinek növekedése következtében az árak emelkedhetnek, de a még mindig meglévő túlkínálat, és az abszolút értékben kisebb kereslet itt is egyensúlyozó szerepet tölthet be, így az új építésű lakások esetében általánosságban inkább stagnáló árszintre számíthatunk 2007-ben.
A finanszírozási lehetőségek tekintetében valószínűleg éppen a jövedelmek várható csökkenése miatt még nagyobb kereslet mutatkozik majd a lakáshitelekre, a tavalyinál is többen fognak önerő nélküli (vagy állami támogatással kombinált) hiteleket keresni, és a törlesztőrészlet nagysága még fontosabb szemponttá válik – a háztartások teherbíró képességének csökkenése miatt a jellemzően választott futamidők megnőnek, akár 30 évre is – derül ki a Duna House felméréséből.
Lakást az internetről
Az ingatlan.net internetes portál készített egy felmérést, amelyben azt az 5000 házat és lakást vettek számításba, melyek részletes adatlapját december 1-je óta a legtöbbször tekintették meg a honlapon. A lista csaknem 3200 budapesti és vidéki aktív lakóingatlan hirdetést tartalmaz, melyeket ár, méret, és földrajzi elhelyezkedés szerint vizsgált a portál.
A tanulmányból kiderül, hogy a legkeresettebb kerületek Budapesten a X., XIII., VIII. kerületek. Az olcsóbb belvárosi kerületek mind a lista elején találhatók. A drágább budai kerületek, a II., a XII., és az I. kerületek pedig a lista legvégén szerepelnek.
Budapesten a legkeresettebbek az alacsony alapterületű ingatlanok. Ez a tíz négyzetmétertől tizenkilenc négyzetméter közé eső ingatlanokat takarja. Ezek javarészt három és hatmillió forint közötti lakások. A második és harmadik helyen a 20 és a 40 négyzetméteres sávok szerepelnek.
A 4. helyen található 400 m2-es sávot az alacsony elemszám miatt a portál kizárja az elemzésből. Úgy gondolják ugyanis, feltételezhetően a kíváncsiság okozza a sáv nézettségét. A szóban forgó csoport tagjai mind II. kerületi házak, 100 millió forint fölötti vételárral. Az egyik házat például a Makovecz Iroda tervezte.
Vidéken Budapesthez viszonyítva a nagyobb alapterületű ingatlanok a keresettebbek. Ez az eredmény megfelel az országos lakásviszonyoknak, miszerint vidéken nagyobb alapterületű lakásokat találunk. A keresettség szerint az első három helyen az ingatlan.net adatai alapján a 110, a 70 és a 60 négyzetméteres méretsávok állnak.
Az ár szerinti csoportosítás már könnyen kiszámítható a fentiek alapján. Budapesten, ahogy az alapterület vizsgálatánál is kiderült, az alacsony árfekvésű lakóingatlanok a legkeresettebbek. Ha a listát megtisztítjuk az alacsony darabszámú csoportoktól, a nézettségi lista az 5, 6, 7 majd 8 millió forint szerinti sorrendet mutatja az első négy helyen. Tehát a tendencia egyértelműen az olcsó ingatlanok irányába mutat. Vidéken a budapestivel teljesen egyező eredményeket kapunk. A fővároson kívül is a legolcsóbb ingatlanok a legkeresettebbek.
Magyar luxus
A magyar ingatlanpiacon luxus alatt általában olyan tulajdonságok együttesét értjük, melyek mindegyike az átlag feletti színvonalt nyújtja. Ilyen tulajdonság lehet a kivitelezéshez használt anyagok minősége - ebben a kategóriában ma már szinte kizárólag prémium anyagokat használnak, az "átlagos" építőanyagokból készült ingatlanok iránt, ennyi pénzért nincs kereslet. Fontosak mindazok, az átlaglakásban nem elérhető szolgáltatások, amelyek az ilyen típusú ingatlanok jellemző tartozékai: dupla vagy még nagyobb garázs, bel- illetve kültéri úszómedence, szauna, szolárium, automatizált berendezések – az intelligens ház kellékei, mint a távvezérelhető fűtés, világítás, fűthető járda stb.
Talán mégis az egyik legfontosabb az ingatlan elhelyezkedése és az ezzel kapcsolatos adottságok: a városra vagy a Dunára nyíló panoráma, a csendes, zöld környezet, a nagyméretű teraszok, a jó levegő - ezek szintén mind olyan tulajdonságok, melyek rendszerint hozzátartoznak a "luxuslakás" fogalmához.
Luxus Budán
A 100 millió forintnál drágább ingatlanok nagyobb része a II., a III. és a XII. kerületben található. Itt sem mindegy azonban, hogy hol és milyen minőségben épültek fel ezek az ingatlanok. Pontosan 100 millió forintért például megvásárolhatjuk a Máriaremetén található, nemrég felújított, gondozott, szép kerttel rendelkező, 200 négyzetméter alapterületű családi házat, vagy a XII. kerületi Mártonhegyen, a 167 négyzetméteres luxuslakást, amelynek teraszáról gyakorlatilag az egész várost látni. Ez utóbbi ingatlannak három fürdőszobája is van, négyzetméterára közel 600 ezer forint. Ebbe a kategóriába még nem tartozik bele az úszómedence és a szauna.
.jpg)
Egy árkategóriával feljebb, 150 millió forintért a XI. kerületi Kelenvölgyben például egy 7 szobás, 350 négyzetméter alapterületű ikerházfelet kínálnak, szintén kellemes környezetben. Ugyanezért az összegért Csillaghegyen egy teljes családi házat lehet vásárolni, 6 szobával és szintén gondozott, teljesen automata öntözőrendszerrel ellátott kerttel. Kicsit több pénzért a II/a kerületben egy teljes villaház kínálja magát - 300 négyzetméter alapterülettel, márvány burkolatokkal, kilátással a budai hegyekre - mindezt három szinten, 7 szobában. Közel ennyiért kapható a Várban is belső kétszintes, tetőtéri luxuslakás - ezen a környéken, egy új építésű lakás négyzetméteréért akár 1.000.000 forintot is elkérhetnek.
Új építésű luxuslakást illetően ajánljuk például a Városmajorit. A belső kétszintes, hatszobás lakás négyzetméteréért majdnem 800 ezer forintot kérnek, a 290 négyzetméter alapterületű lakás induló ára így 230 millió forint.
Azoknak, akik ennél is igényesebbet, exkluzívabbat keresnek, szintén van miből válogatni. A II. kerületben, a Gugger-hegyen, egy minden extrával (úszómedence, szauna, őrház, fűthető terasz, kameraszoba stb.) ellátott, lélegzetelállító kilátással bíró épület ára 450 millió forint, vagyis egy négyzetméteréért 750 ezer forintot kell fizetni. Pasaréten egy 800 négyzetméteres, több generáció számára is alkalmas, szintén minden igényt kielégítő, 14 szobás luxusvilléárt 660 millió forintot kérnek.
Luxus Pesten 
A belvárosban hasonló árkategóriában elsősorban az V. kerületben találunk lakásokat. A Szabadság tér környékén 110 millió forintért szerepel a kínálatban több, közel 200 négyzetméter alapterületű, rendkívül igényesen felújított nagypolgári ingatlan - a körülbelül 600 ezer forintos négyzetméterárért 4-5 szobát kapunk, exkluzív kivitelű kandallóval. Hasonló összegért, a VII. kerület megújuló részén egy újépítésű társasház 336 négyzetméteres lakását lehet megvásárolni, exkluzív burkolatokkal. A Párizsi utcában 250 négyzetméteres ingatlant kínálnak az épület legfelső szintjén, jacuzzival, gőzkabinnal, közel 180 millió forintért, míg az Operával szemben egy 260 négyzetméteres, igényesen rekonstruált lakásért 160 millió forintot kérnek.
A folyóra néző ingatlanokért másutt is bőven kérhetnek a tulajdonosok 100 millió forintnál többet, a dunai kilátás ugyanis komoly árbefolyásoló tényező. A pesti rakparton, egy hatszobás lakásért majdnem 180 millió forintot kell fizetni. Az itteni lakások meglehetősen drágák, akár eladásról, akár kiadásról van szó.
Luxus féláron, kicsit messzebb
A külső kerületekben is szép számmal találhatóak luxusszínvonalú ingatlanok, de jóval olcsóbban. A XVI. kerületben 130-250 millió forint között mozognak az árak, ezért a pénzért 200-600 négyzetméter alapterületű, szinte minden kényelmi berendezéssel felszerelt villák közül lehet válogatni. A XVII. kerületben a jellemző árszint ebben a szegmensben 110-150 millió forint környékén állapodott meg, itt is jellemzően nagyobb, 400-600 négyzetméteres villákról van szó, melyeket részben irodának, cégközpontnak is használnak.
A központtól távol eső területeken, a budai hegyvidéki, "elit" környékhez képest nagyjából fele- vagy harmadakkora négyzetméteráron lehet válogatni, a 100 millió feletti árkategóriában a jellemző négyzetméterár 250 és 350 ezer forint között alakul. Az érdeklődés azonban pillanatnyilag mérsékelt, főleg a hazai vevőkre számítanak az értékesítők.
Cikkünk írásánál a Duna House tanulmányát és az ingatlan.net elemzését is felhasználtuk.
