Górcső alatt az ingatlanpiac első féléves teljesítménye

A javuló makrogazdasági környezet, az országkockázat csökkenése és a kedvezőbb finanszírozási feltételek egyre inkább támogatják a befektetéseket, miközben az egyes ingatlanszegmensek eltérő ütemben alkalmazkodnak.

Erősödő befektetési piac, csökkenő kockázatok

A Colliers szerint 2026-ra 1,6–1,8 százalékos, 2027-re pedig 2,5–3 százalékos GDP-növekedés várható Magyarországon. Az első félévben 1,8 százalékos inflációt mértek, a júniusi munkanélküliségi ráta 4,4 százalék volt, miközben a nominális nettó bérek január és május között 14,6 százalékkal emelkedtek.

A választások után az országkockázat is látványosan mérséklődött: az ötéves CDS-felár 115-ről mintegy 68 bázispontra esett, a tízéves állampapírhozam pedig körülbelül 200 bázisponttal csökkent. A forint az euróval szemben mintegy 10 százalékkal erősödött.

A kedvezőbb környezet már a befektetési volumenben is megmutatkozott. A magyar kereskedelmi ingatlanpiacon 2026 első hat hónapjában 610 millió eurónyi tranzakciót regisztráltak, ami 26,7 százalékos éves növekedés és 2021 óta a legerősebb első félév. A forgalom 74 százalékát magyar befektetők adták. Az iroda 37,9, a retail 32,9, az ipari-logisztikai szegmens pedig 18,5 százalékos részesedést képviselt.

A CEE-régióban 5,8 milliárd euró volt a féléves tranzakciós volumen. Magyarország 0,6 milliárd euróval a harmadik helyre került Lengyelország és Csehország mögött. A Colliers szerint azonban továbbra sem általános fellendülésről van szó: a tőke elsősorban a stabil jövedelmet biztosító, jó ESG-teljesítményű és hosszú távon versenyképes ingatlanokat keresi.

Irodák, logisztika és üzletek: eltérő pályák

A budapesti irodapiacon megállt az üresedés korábbi növekedése, az átadások ugyanakkor továbbra is alacsonyak. A modern irodaállomány 4,47 millió négyzetméter, az átlagos üresedési ráta pedig 12,2 százalékra mérséklődött. A bérbeadási volumen 215 ezer négyzetméter volt, miközben az új szerződések száma jelentősen visszaesett. A fejlesztők óvatosságát jelzi, hogy 2028 végéig mindössze 110 ezer négyzetméter spekulatív iroda átadása várható, ennek közel 87 százaléka a Váci úti folyosóra koncentrálódik.

Az ipari-logisztikai piacon Budapesten negatív, vidéken viszont erősen pozitív nettó abszorpciót mértek. A félév során tíz, egyenként 10 ezer négyzetméternél nagyobb tranzakció is létrejött, összesen csaknem 200 ezer négyzetméteren. Ez arra utal, hogy a nagy, korszerű logisztikai ingatlanok iránt továbbra is jelentős kereslet van.

A retailpiacot eközben az erősödő fogyasztás és a szűk prime kínálat támogatja. A kiskereskedelmi forgalom január és május között 4,6 százalékkal nőtt, miközben Budapest továbbra is az ország legerősebb retailpiaca. A belvárosi kiemelt lokációk bérleti díjai emelkedtek: a Váci utcában mintegy 200, a Fashion Streeten 230, az Andrássy úton pedig 80–100 euró körül alakulnak a prime üzlethelyiségek havi négyzetméterárai.

A Colliers értékelése szerint

a javulás már látható, a teljes fordulat fokozatos lesz.

A következő 12–24 hónapban a finanszírozási feltételek, a szabályozási környezet és a minőségi, energiahatékony ingatlanok iránti kereslet lehet meghatározó. Ha a kedvezőbb trendek fennmaradnak, 2027-től az elmúlt években elhalasztott értékesítések miatt egyre több prémium ingatlan kerülhet vissza a piacra.

Kép: magnific