Irodaházakból lakások: új életre kelnek az üresen maradt irodaépületek

A folyamat nemcsak az ingatlanpiaci problémákra kínál megoldást, hanem a városi környezet átalakítására is lehetőséget teremt.

Párizsban az irodák ötödéből lehet lakás

A francia főváros üzleti negyedében, La Défense-ben már konkrét tervek születtek az irodaházak lakóépületté alakítására. A területet irányító Paris La Défense fejlesztési hatóság elképzelései szerint az épületek akár ötödét is lakásokká alakíthatják.

Az egyik első ilyen projekt a kilencemeletes Le Diamant irodaház, ahol jelenleg mintegy 1800 ember dolgozik. A Groupama Immobilier ingatlanvállalat az egész épületet lakóingatlanokká alakítaná át. A beruházás azonban komoly műszaki kihívásokkal jár. Az irodaházak belső területeire gyakran nem jut természetes fény, ezért ezeket a részeket nem lehet hagyományos lakószobaként hasznosítani. Emellett a lakások kialakításához több vízvezeték- és csatornarendszerre van szükség, a meglévő belmagasság pedig szintén problémát jelenthet.

A változtatások hátterében elsősorban az irodapiac átalakulása áll. La Défense-ben jelenleg 14–15 százalékos az üres irodaterületek aránya. A párizsi irodaterületek iránti kereslet az elmúlt öt-hat évben közel harmadával csökkent.

A fejlesztők szerint ugyanakkor nem elegendő egyszerűen lakásokat létrehozni: olyan városi környezetre van szükség, ahol az emberek munkaidőn kívül is szívesen tartózkodnak. Ehhez éttermekre, bárokra, mozikra és edzőtermekre is szükség van.

Washington és New York is példát mutat

Az Egyesült Államokban szintén egyre nagyobb lendületet kapott az irodaházak lakásokká alakítása. A fejlesztéseket adókedvezményekkel és az engedélyezési szabályok enyhítésével ösztönzik.

Egy tavalyi felmérés szerint New Yorkban 8310, Washingtonban pedig 6533 lakás átalakítása volt előkészületben. Los Angeles 4322, Chicago pedig 3606 tervezett lakással szerepelt a listán. Washington célul tűzte ki, hogy 2028-ig 15 ezer új lakost vonzzon a belvárosba. Nina Albert, a város tervezésért és fejlesztésért felelős alpolgármestere szerint a cél elérésében elsősorban a meglévő irodaházak átalakítása játszik szerepet, nem pedig új épületek építése.

A természetes fény hiányát egyes amerikai projekteknél belső átriumok kialakításával oldják meg. A beruházások jelentős magántőkét is vonzanak: Washingtonban több százmillió dollárnyi magánbefektetés érkezett az ágazatba.

Az adózás és a szabályozás döntheti el a jövőt

Londonban szintén fellendült az irodaházak lakóépületté alakítása. A Knight Frank ingatlancég tavalyi jelentése szerint az ilyen projektek száma 60 százalékkal meghaladta a járvány előtti szintet. A folyamatot az adókedvezmények és az egyszerűsített engedélyezési szabályok is segítik.

A párizsi fejlesztők azt szeretnék, ha a francia kormány hasonló intézkedéseket vezetne be. A Groupama Immobilier vezetője szerint az adózási feltételek dönthetik el, hogy Franciaországban az üres irodák 2 vagy akár 18–23 százalékát is sikerül-e lakásokká alakítani.

További nehézséget jelent, hogy a funkcióváltással járó átalakításokat a francia szabályozás sok esetben új építkezésként kezeli. Ez azt jelenti, hogy a beruházóknak az új épületekre vonatkozó előírásokat is teljesíteniük kell, például a parkolóhelyek, az akadálymentesítés és a tűzvédelem területén.

Az irodaházak lakóépületté alakítása így egyszerre kínál választ az üresen maradt ingatlanok problémájára és a városi lakhatás iránti igényre. A projektek elterjedését azonban nagyban meghatározza, hogy a kormányok mennyire teszik kedvezővé a szükséges beruházásokat.