A bérlakásépítés alternatívát teremthet

A készülő Wekerle Sándor Lakásépítési Program fontos változást hozhat a hazai lakáspolitikában: a tulajdonszerzés ösztönzése mellett megjelenhet egy olyan lakhatási forma támogatása, ami a saját tulajdonnal szemben is valódi alternatívát jelenthet. A jelen írásban áttekintett nemzetközi tapasztalatok ugyanakkor arra figyelmeztetnek: önmagában a bérlakások számának növelése nem hozza el a sikert, ahhoz működő és hosszú távon fenntartható bérlakásrendszert kell létrehozni.

Hazánkban a lakhatásról évtizedek óta elsősorban úgy gondolkodunk, hogy a megfelelő lakhatást a saját tulajdonú ingatlan megszerzése jelenti. Ennek történelmi okai is vannak, de a szemléletet az állami lakáspolitika is erősítette.

A rendszerváltás óta egymást követő kormányok lakástámogatási rendszereinek középpontjában elsősorban a tulajdonszerzés állt, miközben az önkormányzati bérlakásállomány a rendszerváltás kori szint töredékére esett vissza. 1990-ben még közel 800 ezer önkormányzati bérlakás volt Magyarországon. 2000-re számuk 180 ezer alá csökkent, 2025-re pedig mintegy 108 ezerre zsugorodott – ez a teljes lakásállomány 2,4 százalékát jelenti. A lakásprivatizáció annak idején kétségtelenül jelentős társadalmi és gazdasági előnyökkel járt: számos család rendkívül kedvező feltételekkel jutott saját ingatlanhoz, az önkormányzatok pedig megszabadultak a lakások fenntartásának jelentős terheitől.

A folyamatnak ugyanakkor árnyoldala is van: gyakorlatilag eltűnt az az intézményi bérlakásszektor, amely elérhető alternatívát kínálhatna a saját lakással szemben.

Magyarországon ugyan kevés a bérlő – de ez nem feltétlenül azt jelenti, hogy nincs szükség bérlakásra

Az Eurostat adatai szerint Magyarországon a lakások 90 százalékában a tulajdonos lakik. A rendszerváltó országok többségében hasonló a helyzet: a környező országok nagy részében, illetve a balti államokban is magas a tulajdonosok aránya. Nyugat-Európában azonban egészen más kép rajzolódik ki. Ausztriában például csak a lakosság bő fele él saját tulajdonú lakásban, Németországban pedig a bérlők vannak többségben.

A különbség azonban nem egyszerűen kulturális. Nem arról van szó, hogy a magyar ember „szeret tulajdonos lenni”, a német vagy az osztrák pedig nem. A lakhatási szokásokat jelentős részben az határozza meg, hogy milyen alternatívák állnak rendelkezésre. Ha egy országban megfelelő mennyiségű, kiszámítható és megfizethető bérlakás áll rendelkezésre, akkor a bérlet nem feltétlenül jelent kiszolgáltatottságot vagy átmeneti állapotot.

A bérlakás lehet ugyanolyan stabil otthon, mint a saját tulajdonú ingatlan. Ha viszont a bérlakáskínálat szűk, a bérleti díjak magasak, a szerződések rövidek, és a bérlő és a bérbeadó kevés jogi biztonsággal rendelkezik, akkor érthető, ha a társadalom a saját lakást tekinti az egyetlen valóban biztonságos lakhatási formának.

Ausztria: a bérlakás nem szükségmegoldás

A nemzetközi példák közül Ausztria különösen érdekes Magyarország számára. Nyugati szomszédunknál a bérlakás a lakhatási rendszer természetes része, és jelentős szociális, illetve nonprofit bérlakásszektor alakult ki. A lakások 45 százalékát adják bérbe. A szociális bérlakások aránya a teljes lakásállományon belül 15 százalék körül alakul, vagyis nagyságrendekkel magasabb a magyarországinál. Ennek kialakulása nem egyik napról a másikra történt.

Hosszú évtizedek alatt jött létre az a finanszírozási és intézményi rendszer, amelyben önkormányzatok, nonprofit lakásépítő szervezetek és más intézményi szereplők vesznek részt a lakások létrehozásában és működtetésében. A rendszer egyik fontos tanulsága az, hogy a bérlakásépítés nem egyszerűen építőipari kérdés. Nem elég lakásokat felhúzni. A lakásokat valakinek tulajdonolnia, üzemeltetnie és karbantartania is kell. A bérlők számára pedig kiszámítható bérleti jogviszony és megfizethető lakhatást kell biztosítani. A sikeres bérlakásrendszer tehát nem néhány beruházás eredménye, hanem hosszú távú intézményi konstrukció.

A visegrádi országokban vegyes a kép

Szlovákia helyzete közel áll a magyarhoz. A lakások mindössze 6 százaléka bérlakás, a szociális bérlakások aránya 2 százalék. Lengyelországban is jelentős a lakáshiány, miközben a támogatott és szociális lakhatás kínálata nem tudja teljes egészében kielégíteni a szükségleteket. Azért Lengyelországban a hazainál valamivel diverzifikáltabb a lakhatás: itt a lakások 14 százalékát bérlik, a szociális szektor aránya csaknem 7 százalék. Csehországban a lakosság körülbelül negyede bérel lakást, a szociális bérlakások aránya nem éri el a 4 százalékot.

A régió példái arra is figyelmeztetnek, hogy a bérlakásszektor önmagában nem oldja meg a lakhatási problémákat. A piaci bérlakások és a szociális bérlakások ugyanis nem ugyanazt a társadalmi célt szolgálják. Az előbbi elsősorban azoknak kínál alternatívát, akik képesek megfizetni a piaci lakbért, az utóbbi viszont éppen azoknak jelenthet lakhatási biztonságot, akik a saját lakás megvásárlására vagy a piaci bérleti díj megfizetésére nem képesek.

Ezért egy, a valós lakossági igényekre fókuszáló lakáspolitikának nem egyetlen megoldásban kéne gondolkodnia. A saját tulajdon, a piaci bérlakás, a támogatott bérlakás és a szociális lakhatás egymást kiegészítő elemei lehetnek ugyanannak a rendszernek.

A lakhatási igények sokszínűek

A bérlakás iránti igény ráadásul nem kizárólag a legszegényebb társadalmi csoportok problémája. Egy pályakezdő fiatalnak, aki munkát vállal egy másik városban, nem feltétlenül azonnal saját lakásra van szüksége. Ugyanez igaz lehet egy válás vagy szétköltözés után új életet kezdő emberre, vagy arra, aki néhány évre egy másik településre költözne a munkája miatt.

A saját lakás megszerzése hosszú távú pénzügyi döntés. A bérlakás ezzel szemben mobilitást biztosíthat, ami egyébként hazánkban elég alacsony. Ez különösen fontos lehet olyan gazdaságban, ahol a munkahelyek és a lakások térben nem mindig ott találhatók, ahol az emberek élnek. A megfelelő bérlakáskínálat ezért nem feltétlenül a tulajdonszerzés ellenfele. Éppen ellenkezőleg: bizonyos élethelyzetekben a bérlakás lehet az a köztes megoldás, amely később lehetővé teszi a saját lakás megszerzését.

Mit jelenthet mindez a Wekerle-program számára?

A készülő Wekerle Sándor Lakásépítési Program ebből a szempontból fontos változást jelenthet. A hazai lakáspolitikában hosszú idő után ismét hangsúlyos szerepet kaphat a lakáskínálat bővítése és ezen belül a bérlakások építése. A nemzetközi tapasztalatok alapján ez alapvetően kedvező irány. A magyar lakáspiac egyik problémája ugyanis éppen az, hogy a saját tulajdonú lakás mellett kevés valódi alternatíva áll rendelkezésre. A kínálat bővítése mérsékelheti a lakhatási feszültségeket, növelheti a lakhatási mobilitást és olyan társadalmi csoportok számára is megoldást kínálhat, amelyek a lakásvásárlási támogatásokból kimaradnak.

A nemzetközi példák ugyanakkor arra is figyelmeztetnek, hogy a bérlakásépítési program sikerét nem az elkészült lakások puszta száma alapján kell majd megítélni. Legalább ilyen fontos lesz, hogy kikhez jutnak el ezek a lakások, milyen bérleti díj mellett, ki lesz a tulajdonos és az üzemeltető, valamint hogyan biztosítható a rendszer hosszú távú finanszírozhatósága. Magyarországnak nem feltétlenül osztrák vagy német lakhatási rendszert kell lemásolnia. A cél inkább az lehet, hogy a saját lakás mellett végre valódi alternatívák is rendelkezésre álljanak.

A kérdés tehát nem az, hogy szükség van-e Magyarországon bérlakásokra. A valódi kérdés az, hogy sikerül-e a bérlakásépítésből tartósan működő bérlakásszektort létrehozni. Lakásokat építeni ugyanis egyszeri beruházás – bérlakásrendszert létrehozni viszont évtizedes lakáspolitikai feladat.