A legfeljebb 3 százalékos kamat mellett elérhető Otthon Start hitelt igénylők viszont jóval bátrabbak, és gyakrabban vállalnak magasabb hitelösszeget – így nagyobb törlesztőrészletet is –, nem egyszer teljesen kihasználva az adósságfék-szabályok adta kereteket.
Több, korábban a BiztosDöntés.hu által előzetesen jelzett változást is hozott az Otthon Start bevezetése a lakáshitel-piacon, ám akadnak olyan, korábban várt trendek is, amelyeket nem igazolnak a szeptemberi adatok.
Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője az előbbiek közül a leglátványosabbnak azt tartja, hogy a szeptembert megelőző négy hónap mozdulatlansága után az Otthon Start bevezetésével – miként azt a BiztosDöntés.hu előzetesen prognosztizálta – csökkenni kezdtek a piaci lakáshitelek költségei. A szakértő emlékeztetett: 2025 májusa és augusztusa között a Magyar Nemzeti Bank statisztikái szerint 6,81 százalékon stagnált a folyósított piaci lakáshitelek átlagos THM (teljes hiteldíj mutató) szintje.
Szeptemberben azonban az új, 3 százalékos éves kamattal kínált kihívó megjelenése nyomán 6 bázispontos csökkenést mutatott a piaci lakáshitelek átlagos THM-je, és így idén február óta a legalacsonyabb, 6,75 százalékos THM-szint mellett lehetett piaci kamatozású lakáshitelt igényelni azoknak, akik valamilyen okból nem fértek be az Otthon Start program igénylői közé.
A BiztosDöntés.hu szakértője szerint ugyanakkor a szeptemberi folyósítási adatok a piaci lakáshiteleknél még nem jelzik vissza egyértelműen a lakások drágulását. Az idei év kilencedik hónapjában folyósított lakáshitelek átlagos összege 100 ezer forint híján 19 millió forint volt. Ez ugyan 3,5 százalékkal meghaladja azt az átlagos összeget, amekkora kölcsönt egy évvel korábban felvettek az ügyfelek, ám az idén az első 8 hónapból ötben is magasabb átlagos kölcsönösszegre szerződtek az igénylők, mint szeptemberben.
Ez viszont részben azzal függhet össze a szakértő szerint, hogy a piaci kamatozású lakáshitel-felvevők csak moderáltan vállalnak finanszírozási kockázatot: az általuk vállalt törlesztőrészlet továbbra is stabilan a KSH által kimutatott nettó átlagkereset 28-32 százaléka között mozog – szeptemberben 30,4 százalék volt.
Gergely Péter szerint ezzel szemben az adatokból jól látszik, hogy az Otthon Start kölcsönt felvevők összességében messzebbre nyújtózkodnak majd, mint a piaci lakáshitelt igénylő ügyfelek. Az Otthon Startnál az előzetesen várt, 30 millió forint körüli, átlagos hitel törlesztőrészlete – 20 éves futamidőnél – a nettó átlagbér 35 százalékát teszi ki. „Ha viszont az átlagos hitelösszeg valóban 36 millió forint közelébe emelkedik – miként arról több bank is hírt adott –, akkor a mindenkori törlesztőrészlet a nettó átlagbér 42 százalékát is meghaladhatja majd" – figyelmeztet a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője.
Gergely Péter szerint a furcsa kettősség oka a kamat-pszichózisban keresendő. Miközben a piaci hitelfelvevők óvatosak, és a magas kamatkörnyezetben nem vállalnak maximális törlesztőt – a nettó átlagbér 6,75 százalékos, átlagos THM mellett is 31 millió forintot meghaladó hitel felvételét tenne lehetővé –, addig az Otthon Start 3 százalékos kamata elhiteti, hogy a magasabb terhelhetőség is biztonságosan kezelhető, ezért a családok „felpumpálják” a hitelösszeget egészen a jövedelem/törlesztőrészlet mutató (JTM) felső határáig. Itt tehát a törlesztőrészlet mértéke nem jelent morális akadályt – míg a piaci hitelben gondolkodók jó eséllyel kiszállnak azokból a lakásár-tárgyalásokból, ahol a vételárhoz a havi nettó jövedelem egyharmadát meghaladó hitelfelvételre lenne szükség. A mélyen a piaci kamatszint alatt elérhető Otthon Start ügyfelek számára viszont ez bőven megugorható.
De figyelembe kell venni egy másik aspektust is a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője szerint: ez pedig az, hogy a jelentkezések első körében felülreprezentáltak a magasabb iskolai végzettséggel bíró, és így jó eséllyel magasabb jövedelemmel rendelkező ügyfelek. Ők azok, akik hamar felmérték az új hitel adta lehetőségeket, és előre gondolkodtak – például lefoglalóztak lakásokat. A magasabb bér miatt ugyanakkor – tette hozzá Gergely Péter – még magasabb törlesztőrészletet feltételezve is alacsonyabb lehet a havi teher jövedelemhez viszonyított aránya: épp ezért a trendekről néhány hónapnyi adat – köztük az októberi boom – részleteinek ismeretében lehet majd pontos képet alkotni.
