Az aranykor vége

Véget ért az aranykor az ingatlanpiacon, a nagy kihívások ideje következik. A piacról és annak jövőjéről Lucian Albulescu, CFA, részvényelemző, KBC Securities Romania, és Cezary Bernatek, részvényelemző, KBC Securities N.V. Polish Branch értekezett.

Az utóbbi néhány év aranykorában Európa feltörekvő ingatlanpiacainak növekedési motorja az olcsó és könnyen elérhető hitel volt, de a globális pénzpiaci válság kitörése sötétre festette az említett piacok kilátásait is. Az ingatlanfejlesztők kihívásokkal teli környezettel szembesülnek, az előttük álló időszak minden bizonnyal kemény lesz. A régiós ingatlancégek papírjaival is jól elbántak a befektetők, az árfolyamok masszív zuhanást értek meg az év folyamán. Az európai feltörekvő ingatlanpiacokon – a jelenlegi nehéz piaci körülmények fényében – rövid távon konszolidációra számítunk, közép- és hosszú távon azonban hiszünk a régió növekedési potenciáljában.


A hitelek korlátozott elérhetősége miatt a fejlesztők legfőbb prioritása a jövőbeli projektek finanszírozása. Az olcsó hitelek elérhetősége továbbra is kulcskérdés lesz, mivel a régióban a fejlesztők többsége rövid távú finanszírozási problémáktól és a megemelkedett hitelköltségektől szenved. Az egyre nehezebb piaci körülmények között a fejlesztők a befektetések visszafogását jelentették be, illetve projektek elhalasztását – különösen a projektfinanszírozás tekintetében leginkább sújtott lakóingatlan-piacon.


Az ingatlanpiaci hozamok területén további emelkedést várunk. A magas tőkeáttétellel vásárló befektetők a hitelek kiszáradásával elhagyták a piacokat, míg a tőkeerős vevők többségének hozamelvárása magas, illetve sokan közülük további áresésre apellálva a kivárás stratégiáját választják. A hosszú távú kilátások ennél némileg derűsebbek: amint visszatér a bizalom a piacra, a jelenleg érvényes hozamokba beépített kockázati prémiumok véleményünk szerint csökkennek. Nem valószínű azonban, hogy a trendforduló 2010 előtt bekövetkezik.


A feltörekvő európai ingatlanpiacokon azelőtt az egészséges gazdasági növekedés, a korlátozott kínálat és a csökkenő kihasználatlanság hajtották felfelé a bérleti díjakat – ennek a trendnek azonban valószínűleg vége szakad. Az üresedési ráták az új kínálat piacra kerülésével régiószerte emelkedni kezdtek, s ahogy a költségcsökkentés kulcsfontosságúvá vált a vállalatok számára, a bérlői piacok tovább gyengültek. Az újonnan bérbe adott területek volumene várhatóan csökkenni fog, így a bérleti díjak emelkedése majdnem minden kelet-európai ingatlanpiacon lelassul.


A feltörekvő európai országok befektetési ingatlanpiacai a globális piacokról érkező kedvezőtlen hatások és a vevők eltűnése miatt 2008 második felében tovább lassultak. A vevők és az eladók árelvárásai közötti szakadék növekedése, a finanszírozási nehézségek, illetve a nagy volumenű hitelek emelkedő költségei miatt a befektetőknek egyre nagyobb kihívást jelent a megfelelő hozamok realizálása régiós befektetéseken, így idén a piac további lassulására számítunk.


Mindezek ellenére úgy véljük, hogy a kelet-közép-európai, illetve a délkelet-európai ingatlanpiacok továbbra is vonzóak maradnak. A bérlői piacok fellendülése a viszonylag gyorsabb gazdasági növekedésnek köszönhetően tovább folytatódik. Emellett, figyelembe véve, hogy az ingatlancégek részvényeinek árfolyama számottevően nagyobbat esett, mint maguk az ingatlanárak, a papírok ezeken az alacsony árazási szinteken már vonzó befektetési lehetőséget jelentenek.
Forrás: resourceinfo.hu